データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2020年第1四半期〜2025年第3四半期）。品川区の中古マンション等取引9,206件を分析。
品川区——リニア中央新幹線で最も恩恵を受けるエリア
品川、大崎、五反田、天王洲、武蔵小山。品川区はリニア中央新幹線（品川〜名古屋）の始発駅が設置される予定で、不動産市場で最も将来性を注目されているエリアのひとつだ。
| 指標 | 品川区 | 23区平均 | 新宿区 |
|---|---|---|---|
| 取引件数 | 9,206件 | — | 9,406件 |
| 平均取引価格 | 5,995万円 | 6,944万円 | 5,544万円 |
| 中央値 | 5,100万円 | 4,400万円 | 4,200万円 |
| 最高取引価格 | 29億円 | — | 4億6,000万円 |
| 最低取引価格 | 140万円 | — | 100万円 |
平均5,995万円は23区平均（6,944万円）より約14%安い。港区（1.54億）の約4割の価格で、都心へのアクセスが良い物件を購入できる。品川駅は東海道新幹線の停車駅であり、羽田空港へのアクセスも抜群だ。
価格推移——5年で約50%の上昇
- 平均価格は2020年の約5,500万円→2025年の約8,300万円。5年で約50%の上昇
- 中央値も約3,500万円→約7,000万円へ約2倍に。市場全体が大きく底上げされている
- 2024年〜2025年にかけて上昇が加速。リニア開業への期待が価格に織り込まれ始めている
築年数と価格——築5年以内は1億超、築20年で7,430万円
| 築年数 | 平均価格 | 築5年比 |
|---|---|---|
| 〜5年 | 1億60万円 | — |
| 〜10年 | 7,982万円 | -21% |
| 〜15年 | 6,770万円 | -33% |
| 〜20年 | 7,430万円 | -26% |
| 〜25年 | 5,853万円 | -42% |
| 〜30年 | 5,449万円 | -46% |
| 〜40年 | 4,006万円 | -60% |
| 40年〜 | 3,660万円 | -64% |
品川区で特徴的なのは築20年が築15年より高い（7,430万円 vs 6,770万円）点。大崎や天王洲の大規模マンション（築2005年前後）がこの価格帯を支えている。
投資で狙うなら築25〜30年（5,000〜6,000万円台）がバランス良い。品川駅周辺は再開発でさらに利便性が向上するため、築古でも立地が良ければ値崩れしにくい。
投資スコア：B（64/100点）——収益性5点は都心エリアで上位
| 評価軸 | 品川区 | 港区 | 世田谷区 |
|---|---|---|---|
| 収益性 | 5/20 | 2/20 | 4/20 |
| 価格トレンド | 15/15 | 15/15 | 14/15 |
| 交通利便性 | 10/15 | 9/15 | 10/15 |
| 災害安全性 | 10/15 | 10/15 | 10/15 |
| 人口動態 | 12/20 | 11/20 | 11/20 |
| 流動性 | 12/15 | 12/15 | 12/15 |
| 合計 | 64点 | 59点 | 61点 |
品川区の64点は、これまで分析した8区の中で最高スコア。特に収益性5/20は港区（2/20）の2.5倍。物件価格が都心3区より低い分、賃料に対する利回りが有利だ。
人口動態も12/20で港区・世田谷区より1点高い。品川駅周辺の再開発で人口流入が続いていることを反映している。
品川区で中古マンションを検討するなら
- 品川駅徒歩圏は「リニアプレミアム」を織り込み済み — 駅近物件は既に値上がりしている。これ以上の上昇余地を見極める必要がある
- 武蔵小山・戸越エリアは相対的に割安 — 品川駅周辺より㎡単価が2〜3割低く、生活利便性は高い
- 収益性5/20は都心で最も高いグループ — インカムゲインとキャピタルゲインの両取りが可能なエリア
- 取引9,206件で流動性も高い — 売りたい時に売れる安心感がある
本記事のデータは不動産価格分析ダッシュボードで取得しました。品川区の地区別詳細分析や、他の区との比較も行えます。