データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2020年第1四半期〜2025年第3四半期）。港区の不動産取引11,154件を分析。
港区の不動産市場——東京で最も高額なエリアのデータ
六本木、麻布、赤坂、白金、芝浦。港区は東京で最も不動産価格が高いエリアのひとつだ。タワーマンションの集積地であり、海外投資家の買いも集中する港区の市場を、実取引データで分析した。
| 指標 | 港区 | 23区平均 | 倍率 |
|---|---|---|---|
| 取引件数 | 11,154件 | — | — |
| 平均取引価格 | 1億5,423万円 | 6,944万円 | 2.2倍 |
| 中央値 | 8,400万円 | 4,400万円 | 1.9倍 |
| 最高取引価格 | 300億円 | — | — |
| ㎡単価 | 346万円 | — | 23区1位 |
平均1億5,423万円は23区平均の2.2倍。㎡単価346万円は全23区でトップ。千代田区（344万円）をわずかに上回る。
最高取引価格300億円は、超高級レジデンスやビル一棟取引と推定される。港区はこうした「別次元」の取引が一定数含まれるのが特徴だ。
5年で+55%——港区の価格推移
港区の価格推移で注目すべきポイント。
- 平均価格が2020年の約1.1億円→2025年の約1.7億円。5年で+55%という驚異的な上昇率
- 23区全体の上昇率（+15%）の約3.7倍のペースで上昇している
- 中央値も約5,000万→約9,000万円（+80%）。高額物件だけでなく市場全体が上昇
- 2023年以降、上昇ペースはやや鈍化するも、下落は一度もない
この異常な上昇率の背景には、海外投資家の買い（円安効果で「割安」に見える）、再開発（虎ノ門・麻布台ヒルズ等）、タワマン需要の3つの要因がある。
㎡単価346万円——23区トップの「地力」
港区の㎡単価346万円を具体的な広さに換算すると：
| 広さ | 用途 | 想定価格 |
|---|---|---|
| 25㎡ | ワンルーム | 約8,650万円 |
| 50㎡ | 1LDK〜2LDK | 約1億7,300万円 |
| 70㎡ | ファミリー | 約2億4,200万円 |
| 100㎡ | 広めのファミリー | 約3億4,600万円 |
港区でファミリー向けの70㎡物件を買うには約2.4億円。年収の10倍以内というローンの目安で逆算すると、世帯年収2,400万円以上が必要になる計算だ。
ただし、これは「平均」の話。芝浦・港南エリアは麻布・六本木エリアより㎡単価が3〜4割低く、同じ港区でも大きな差がある。
投資スコア：B（59/100点）——価格は上がるが儲からない矛盾
| 評価軸 | スコア | コメント |
|---|---|---|
| 収益性 | 2/20 | 物件価格が高すぎて利回りが極めて低い |
| 価格トレンド | 15/15（満点） | 5年で+55%の上昇 |
| 交通利便性 | 9/15 | エリアにより差が大きい |
| 災害安全性 | 10/15 | 湾岸エリアの浸水リスク |
| 人口動態 | 11/20 | 人口増加傾向 |
| 流動性 | 12/15 | 11,154件で流動性は高い |
中央区と同様、「価格トレンド満点、収益性最低」という極端な結果になった。
港区の平均1.5億円のマンションを月40万円で賃貸に出しても、表面利回りは約3.2%。管理費・修繕積立金（タワマンなら月5〜8万円）、固定資産税を引くと実質利回りは1〜2%。現在の住宅ローン金利（変動0.5〜1.0%、固定1.5〜2.0%）を考えると、ローンを組んでの投資はキャッシュフローがほぼトントンか赤字になる。
港区不動産は「住むための購入」か「現金での資産保全」には向いているが、「ローンを組んでの収益投資」にはリスクが高い。
港区で不動産を検討するなら
- 実需（自分で住む）なら芝浦・港南が狙い目 — 麻布・六本木より㎡単価が低く、品川駅へのアクセスも良い
- 投資目的なら出口戦略を明確に — 値上がり益を前提とする以上、「いつ・いくらで売るか」を購入前に決める
- タワマンの維持費を必ず計算に入れる — 管理費+修繕積立金で月5〜8万円、将来の値上げリスクも
- 海外投資家の撤退リスクを認識する — 円高に振れた場合の売り圧力を想定しておく
本記事のデータは不動産価格分析ダッシュボードで取得しました。港区の地区別詳細分析や、他の区との比較も行えます。