データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2020年第1四半期〜2025年第3四半期）。世田谷区の中古マンション等取引11,493件を分析。
世田谷区——23区で最も取引が多い「実需の王様」
三軒茶屋、下北沢、二子玉川、成城、用賀。世田谷区は23区の中で人口が最も多く（約92万人）、中古マンションの取引件数も最多のエリアだ。
| 指標 | 世田谷区 | 23区平均 | 新宿区 |
|---|---|---|---|
| 取引件数 | 11,493件（23区1位） | — | 9,406件 |
| 平均取引価格 | 5,800万円 | 6,944万円 | 5,544万円 |
| 中央値 | 5,500万円 | 4,400万円 | 4,200万円 |
| 最高取引価格 | 5億7,000万円 | — | 4億6,000万円 |
| 最低取引価格 | 120万円 | — | 100万円 |
注目すべきは平均と中央値の差が小さい（300万円差）こと。港区は平均と中央値に7,000万円の差があったが、世田谷区はわずか300万円。これは超高額物件が少なく、5,000〜6,000万円台のファミリー向け物件が市場の中心であることを示している。
つまり世田谷区は「堅実な実需エリア」。投機的な値動きが少なく、安定した市場だ。
価格推移——5年で+55%、安定した右肩上がり
- 平均価格は2020年の約4,500万円→2025年の約7,000万円。5年で約55%の上昇
- 中央値も約4,500万円→約6,500万円へ上昇。平均と中央値が連動して動いており、市場全体が均一に上昇
- 港区のような急騰・急落がなく、非常に安定した右肩上がり
- AI予測では2027年Q4に平均7,702万円を予測（予測範囲は狭く、安定感が高い）
世田谷区の価格推移グラフが他の区と違うのは、平均と中央値の線がほぼ並行して動いていること。これは市場が一部の高額物件に引っ張られず、全体的に安定して上昇していることの証拠だ。
築年数と価格——世田谷区は築20年でも7,500万円台
| 築年数 | 平均価格 | 築5年比 |
|---|---|---|
| 〜5年 | 8,203万円 | — |
| 〜10年 | 7,689万円 | -6% |
| 〜15年 | 6,997万円 | -15% |
| 〜20年 | 7,571万円 | -8% |
| 〜25年 | 6,467万円 | -21% |
| 〜30年 | 5,958万円 | -27% |
| 〜40年 | 4,742万円 | -42% |
| 40年〜 | 3,609万円 | -56% |
世田谷区で特徴的なのは築20年の物件が築15年より高い（7,571万円 vs 6,997万円）こと。これは築20年前後に建てられた大規模マンション（二子玉川ライズなど）がこの築年数帯に含まれるためと推測される。
また、築15年まで価格の下落が緩やか（-15%）なのが特徴。新宿区の-26%と比べると、世田谷区は築年数が経っても価格が落ちにくい。ファミリー向けの広い物件が多く、リセールバリューが高いためだ。
投資スコア：B（61/100点）——都心5区で収益性は最も高い4点
| 評価軸 | 世田谷区 | 新宿区 | 港区 |
|---|---|---|---|
| 収益性 | 4/20 | 3/20 | 2/20 |
| 価格トレンド | 14/15 | 15/15 | 15/15 |
| 交通利便性 | 10/15 | 10/15 | 9/15 |
| 災害安全性 | 10/15 | 10/15 | 10/15 |
| 人口動態 | 11/20 | 11/20 | 11/20 |
| 流動性 | 12/15 | 12/15 | 12/15 |
| 合計 | 61点 | 61点 | 59点 |
世田谷区の収益性4/20は、今回分析した都心5区の中で最も高い。港区（2/20）の2倍だ。物件価格が相対的に低い分、賃料に対する利回りが若干有利になっている。
一方、価格トレンドは14/15で港区・新宿区（15/15）より1点低い。上昇率は+55%と高いが、上昇の「勢い」という点では都心3区にやや劣る。
世田谷区は「値上がり益を狙う」よりも「安定した資産形成」に向いているエリアと言える。
世田谷区で中古マンションを検討するなら
- 実需で買うなら23区で最もバランスが良い選択肢 — 5,500万円（中央値）で都心アクセス良好な物件が手に入る
- 二子玉川・三軒茶屋は「世田谷プレミアム」 — エリア内でも価格差が大きい。用賀・祖師ヶ谷大蔵は相対的に割安
- ファミリー向け物件はリセールバリューが高い — 築15年でも-15%しか下がらない。長期保有に向いている
- 取引件数23区最多は大きな安心材料 — 「売りたい時に売れる」流動性の高さ
本記事のデータは不動産価格分析ダッシュボードで取得しました。世田谷区の地区別詳細分析や、他の区との比較も行えます。