【2025年最新】渋谷区中古マンション価格推移｜平均8,426万円・築5年以内は2億超の実態

データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2020年第1四半期〜2025年第3四半期）。渋谷区の中古マンション等取引6,180件を分析。

渋谷区——再開発で「住む街」に変わりつつあるエリア

渋谷、恵比寿、代官山、広尾、表参道。かつて「若者の街」だった渋谷は、大規模再開発で「住む街・働く街」へと変貌しつつある。渋谷スクランブルスクエア、渋谷フクラス、宮下パークなどの再開発が相次ぎ、不動産市場にも大きな影響を与えている。

平均8,426万円は23区平均の1.2倍。ただし中央値5,800万円との差が2,626万円と大きく、一部の超高額物件（広尾・代官山の億ション）が平均を押し上げている構造だ。

中央値ベースで見れば、渋谷区は世田谷区（5,500万円）と同水準。「渋谷区は高い」というイメージほどには、実際の取引価格は高くない物件もある。

価格推移——5年で平均が約2倍に

• 平均価格は2020年の約5,000万円→2025年の約1.25億円。5年で約2.5倍という驚異的な上昇
• 中央値も約4,000万円→約8,000万円へ、約2倍に上昇
• 特に2024年〜2025年にかけての上昇が急激。再開発の完成・入居が始まったことが影響している
• ただし変動幅も大きく、四半期ごとのブレが港区以上

渋谷区の上昇率は今回分析した5区の中で最も高い。再開発効果が価格に反映されている段階で、「まだ上がるか、ピークに近いか」は判断が分かれるところだ。

築年数と価格——築5年以内は2億超、築古は5,000万円以下

渋谷区のデータで最も衝撃的なのは築5年以内の平均2億831万円。これは新宿区（9,653万円）の約2.2倍、世田谷区（8,203万円）の約2.5倍だ。再開発エリアの新築・築浅タワーマンションがこの価格帯を形成している。

もうひとつ特徴的なのは、築20年が築15年より高い（1億401万円 vs 9,495万円）こと。世田谷区と同じパターンで、この築年数帯に代官山や広尾の高級マンションが含まれるためだ。

一方、築25年以降は7,000〜8,000万円台で安定している。渋谷区で「手が届く」価格帯を狙うなら、築25年以上が現実的な選択肢になる。

投資スコア：B（60/100点）——港区と同じ構造

渋谷区は港区・中央区と同じ「価格トレンド満点、収益性最低」パターン。物件価格が高すぎて利回りが出ない構造は都心3区と同じだ。

渋谷区で投資をするなら、キャピタルゲイン（値上がり益）が前提。再開発が一段落した後も上昇が続くかどうかが、投資判断の分かれ目になる。

渋谷区で中古マンションを検討するなら

1. 再開発エリア（渋谷駅周辺）の築浅は2億超 — 純粋な実需か、余裕資金でのキャピタルゲイン狙い向け
2. 恵比寿・広尾は「安定の高級住宅地」 — 再開発に左右されにくく、長期的な資産価値が高い
3. 中央値5,800万円が「普通の渋谷区」の相場 — 築25年以上なら7,000万円台で購入可能
4. 取引件数6,180件は都心5区で最少 — 流動性は他区より低め。売却時に時間がかかる可能性

本記事のデータは不動産価格分析ダッシュボードで取得しました。渋谷区の地区別詳細分析や、他の区との比較も行えます。

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