東京は高すぎる、という声
東京23区のマンション、ここ数年で本当に上がりました。
利回りは3%台、㎡単価は100万円超も珍しくない。正直、これから参入する個人投資家にはなかなかハードルが高い状況です。
そこで最近よく耳にするのが「地方都市」という選択肢。
利回りは高いし、再開発で伸びている都市もある。ただ、地方ならどこでもいいわけでは当然なくて、都市によって事情はかなり違います。
福岡：数字で見ると、たしかに強い
個人的に一番注目しているのが福岡です。
政令指定都市の中で人口増加率がトップクラスというのは、投資先としてかなり大きなアドバンテージです。
天神ビッグバン、博多コネクティッドと、再開発も大規模に進行中。
区分マンションの表面利回りは5.5〜7.5%あたりで、東京と比べると見劣りしない収益性があります。
気になる点は、地場企業への経済依存度と台風リスク。このあたりはエリア選定で差が出ます。
札幌：新幹線延伸に期待、でも冷静に
2030年度末の北海道新幹線延伸は、札幌の不動産市場にとって大きなイベントです。
駅周辺の再開発も活発で、利回りは6〜9%と高め。東京と比べて物件価格が安いのも魅力です。
ただし、札幌「市」は人口横ばい〜微増でも、北海道「全体」は人口減少が続いています。
札幌の中でも中央区・北区は需要がありますが、郊外に行くと事情が変わる。
冬の管理コスト（除雪・暖房）も、本州の物件にはない出費です。
名古屋：堅実だが、リニア次第
名古屋はトヨタを中心とした製造業の雇用があるので、賃貸需要が底堅い。
利回り5.5〜7%で、派手さはないけれど安定感があるエリアです。
ポイントはリニア中央新幹線の開業時期。名古屋駅周辺の再開発はリニア前提で進んでいるので、開業が遅れると期待値の修正が入る可能性はあります。
仙台：大学都市の底力
東北唯一の政令指定都市で、東北全域から人が集まってきます。
東北大学をはじめ大学が多く、単身向けの賃貸需要が安定しているのが強みです。
利回り6.5〜8.5%と、地方都市の中では手堅い印象。
リスクは東北全体の人口減少と、震災リスク。この2つをどう評価するかで、投資判断が分かれるところです。
地方投資で一番大事なこと
地方都市への投資で共通して言えるのは、「市」ではなく「駅」単位で見るということ。
同じ福岡市でも天神と郊外では全然違うし、札幌市でも中央区とそれ以外では需要が違います。
あとは、データで裏を取ること。「再開発で盛り上がっている」という話を聞いても、実際の取引データが伴っていなければ期待先行です。
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