「まだ上がるの？」という声が増えてきた
ここ数年、不動産関係の方と話すと決まって出る話題がこれです。
実際、国土交通省の取引データを見ると、東京23区の中古マンションは前年比4〜6%ほど上がっています。都心5区では㎡単価100万円超の取引もザラになってきました。
正直なところ、「いつまで続くんだろう」と思っている方は多いのではないでしょうか。
私なりに、2026年の価格を左右しそうな要因を3つに絞って整理してみます。
要因1：金利の動き
日銀がマイナス金利を解除してから、変動金利はじわじわ上がっています。
とはいえ、まだ固定金利との差は大きいので、多くの人が変動を選んでいる状況です。
ただ、変動金利が1%台後半まで上がってくると、借りられる金額が目に見えて減ります。そうなると購買力が落ちて、価格にもブレーキがかかるはず。
今のところ「いつそうなるか」が読みにくいのが正直なところです。
要因2：建築コストが下がらない
資材価格も人件費も高止まりしていて、新築の値段は下がりようがない、というのが業界の共通認識です。
新築が高いままだと、中古にも需要が流れてきて価格が支えられる。この構図は2026年も変わらないでしょう。
要因3：海外マネーの存在
円安が続く限り、海外の投資家にとって東京の不動産は割安に映ります。
特に都心のタワマンなどは、実需だけでなく海外の買いが入っている印象があります。
為替が大きく動けば状況は変わりますが、当面はプラス要因として考えてよさそうです。
国土交通省データで見る首都圏4県の実態
ここからは、当サイトのダッシュボードで取得した国土交通省の取引データ（2020〜2025年・中古マンション）を見てみましょう。
東京都
東京都は右肩上がりの傾向が顕著です。特に2023年以降の上昇ペースが加速しています。
神奈川県
神奈川県も東京都と同様に上昇傾向が続いています。横浜・川崎エリアが全体を牽引しています。
埼玉県
埼玉県は大宮・浦和エリアの堅調さが全体を牽引しています。
千葉県
千葉県は船橋・市川エリアが好調。外房・内房は横ばい傾向です。
エリアによる温度差も大きい
「首都圏」とひとくくりにしがちですが、実際にはエリアによって相当ばらつきがあります。
- 東京都心部 … 底堅い。ただし城東・城北はやや上昇鈍化の兆し
- 横浜・川崎 … まだ堅調。郊外の神奈川（相模原・藤沢あたり）は横ばい感
- さいたま市 … 大宮・浦和は人気。それ以外は物件次第
- 千葉 … 船橋・市川は強い。外房・内房は売りたいときに売れるかが課題
結局、何を見ればいいのか
「市場全体が上がっているから大丈夫」ではなく、自分が検討しているエリアで実際にいくらで取引されているのか。
㎡単価はどう動いているのか。取引の件数は増えているのか減っているのか。
このあたりを一つずつ確認していくしかありません。
面倒に聞こえるかもしれませんが、国土交通省のデータは誰でも見られますし、当サイトのAI分析ツールを使えば、エリアごとの価格推移や投資スコアをまとめて確認できます。
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