データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2020年第1四半期〜2025年第3四半期）。中央区の不動産取引9,795件を分析。
中央区の不動産市場——データで見る全体像
日本橋、銀座、築地、月島、晴海。中央区は東京の商業と居住が融合するエリアだ。晴海フラッグの話題で注目を集めた中央区の不動産市場を、国土交通省の実取引データで分析した。
| 指標 | 中央区 | 23区平均 |
|---|---|---|
| 取引件数 | 9,795件 | — |
| 平均取引価格 | 1億408万円 | 6,944万円 |
| 中央値 | 7,000万円 | 4,400万円 |
| 最高取引価格 | 99億円 | — |
| 最低取引価格 | 150万円 | — |
平均1億408万円は23区平均（6,944万円）の1.5倍。ただし中央値は7,000万円で、億超え物件が平均を引き上げている構造だ。中央値で見れば、中央区でも7,000万円台で購入できる物件がボリュームゾーンということになる。
価格推移——5年間の上昇トレンド
中央区の価格推移の特徴は以下の3点。
- 平均価格は2020年の約1.2億円→2025年の約1.3億円に上昇。5年で約8%の上昇
- 中央値の上昇がより顕著：約5,000万円→約9,000万円へ、約80%上昇。中間層の物件が大きく値上がりしている
- 2022年前半に一時的な急騰があり、その後やや落ち着いたものの、下落局面は一度もない
中央区は晴海フラッグ（2024年入居開始）の供給で新築タワーマンションの注目度が高まったが、中古マンション市場も連動して上昇している。
中央区の㎡単価——23区で第3位
中央区の平均㎡単価は約304万円/㎡で、港区（346万円）、千代田区（344万円）に次ぐ23区第3位。
㎡単価304万円は、70㎡のマンションに換算すると約2.1億円。現実的な購入ラインである50㎡なら約1.5億円。中央区でファミリー向け物件を購入するには、相応の資金力が必要だ。
ただし、築年数や立地によって大きく異なる。月島・勝どきエリアは銀座・日本橋エリアより㎡単価が2〜3割低く、同じ中央区でも選択肢はある。
投資スコア：B（60/100点）——価格トレンド満点、収益性に課題
6軸評価の結果、中央区はBグレード（60/100点）。
| 評価軸 | スコア | コメント |
|---|---|---|
| 収益性 | 2/20 | 物件価格に対して賃料が低く、利回りが極めて低い |
| 価格トレンド | 15/15（満点） | 5年間一貫して上昇 |
| 交通利便性 | 10/15 | 東京メトロ・都営地下鉄が充実 |
| 災害安全性 | 10/15 | 湾岸エリア（晴海・月島）の浸水リスクに注意 |
| 人口動態 | 11/20 | マンション供給で人口増加中 |
| 流動性 | 12/15 | 9,795件の取引で売買しやすい |
最大の特徴は「価格トレンド15/15（満点）」と「収益性2/20」の極端な対比だ。
これは「値上がりはしているが、家賃収入では儲からない」ことを意味する。中央区で不動産投資をするなら、キャピタルゲイン（値上がり益）狙いが前提。インカムゲイン（家賃収入）を重視するなら、他のエリアを検討した方がいい。
中央区で不動産を検討するなら
中央区のデータから言えることを整理する。
- 購入予算は最低7,000万円（中央値）を想定 — これが中央区の「普通」の価格帯
- 投資目的なら値上がり益狙い一択 — 収益性スコア2/20。家賃収入で利益を出すのは困難
- 月島・勝どきは中央区内での割安エリア — 銀座・日本橋より㎡単価が低く、今後の再開発にも期待
- 湾岸エリアのハザードリスクは必ず確認 — 晴海・月島は浸水想定区域に含まれる可能性あり
本記事のデータは不動産価格分析ダッシュボードで取得しました。中央区の詳細な地区別分析や、他の区との比較も行えます。