「また値上がりの通知が来た」
マンションオーナーなら、一度は経験があるのではないでしょうか。
管理費や修繕積立金の値上げ通知が届いて、「またか…」とため息をつく。
実はこの値上げ、ここ数年で加速しています。
国土交通省の調査によると、修繕積立金が計画に対して不足しているマンションは全体の約4割。
なぜこうなっているのか、そして投資家としてどう対応すべきか、整理してみます。
管理費が上がる理由：人件費の高騰
管理費の大部分を占めるのは、管理員・清掃員の人件費と、エレベーター等の保守費用です。
最低賃金は毎年上がっていて、東京都は時給1,163円（2025年10月時点）。
10年前と比べて約200円上がっています。
管理会社も人手不足に悩んでいて、待遇を良くしないと管理員を確保できない。
その結果、管理委託費が上がり、管理費に転嫁されるという構図です。
エレベーターの保守費用も、部品代の値上がりで年5〜10%ずつ上昇している管理組合が多いです。
修繕積立金が上がる理由：建築コストの高騰
修繕積立金の値上げは、もっと深刻です。
大規模修繕工事に使う足場代・塗料代・防水材などの資材価格が、ここ数年で2〜3割上がりました。
職人の人件費も同様に上昇しています。
10年前に5,000万円で見積もっていた大規模修繕が、今やると7,000万円かかる。
当然、積立金は足りなくなります。
さらに問題なのは、新築時の修繕積立金が意図的に安く設定されていること。
分譲会社は「月々の負担が少ない」ことを売りにしたいので、最初は安くして、後から段階的に上げる段階増額方式を採用することが多い。
購入者はその仕組みを知らないまま買って、数年後に「こんなに上がるとは」となるわけです。
放置するとどうなるか
修繕積立金が不足していると、大規模修繕のときに一時金が徴収されます。
一戸あたり50〜100万円の一時金請求は、珍しい話ではありません。
それすら集まらない場合は、工事自体が延期されます。
工事が延期されると建物の劣化が進み、資産価値がどんどん下がっていく。
入居者の満足度も下がり、退去が増え、空室率が上がる。
負のスパイラルに入ると、抜け出すのは本当に難しくなります。
投資家が購入前にチェックすべき3つのこと
マンション投資をするなら、管理費・修繕積立金の問題は避けて通れません。
購入前に必ず確認してほしいのは以下の3点です。
- 長期修繕計画書 … 今後の修繕予定と費用見込みが書かれている。計画書自体が古い（更新されていない）マンションは要注意
- 修繕積立金の残高 … 次の大規模修繕に対して十分な金額が貯まっているか。目安は一戸あたり100万円以上
- 管理費・積立金の改定履歴 … 過去にどのペースで値上げされてきたか。今後も上がる可能性を想定して収支を組む
管理費の上昇は「経費増」として収支に組み込む
管理費と修繕積立金の値上がりは、今後も続くと見ておいたほうがいいです。
投資判断をするときは、現在の金額ではなく、5年後・10年後に上がることを前提にした収支計算をしてください。
当サイトのAI分析ツールでは、エリアごとの価格推移に加えてリスク要因も含めた投資スコアを算出しています。
物件を検討する際の参考データとして、月5回まで無料でご利用いただけます。