利回りの数字、ちゃんと理解していますか？
物件情報サイトを眺めていると、「利回り8%」「利回り10%超」といった数字が目に飛び込んできます。
銀行預金の金利と比べれば夢のような数字ですが、この「利回り」の中身を正しく理解しないまま投資して、後から「思ったほど手残りがない…」となるケースは実は少なくありません。
表面利回りと実質利回り
表面利回り（グロス）
一番シンプルな計算です。
物件サイトに載っている「利回り」は、ほぼこれです。
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
2,000万円の物件、年間家賃120万円なら、表面利回りは6.0%。ここまでは簡単です。
実質利回り（ネット）
問題はここから。
実際には管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料などが毎年かかります。さらに購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用など）もあります。
（年間家賃 − 年間経費） ÷ （物件価格 + 購入諸費用） × 100
さっきの例で経費年30万、諸費用140万とすると、実質利回りは約4.2%。
表面利回りとの差が1.8%もあります。この差を知らずに買うと、資金計画が狂います。
地域で全然違う「普通の利回り」
よく「利回り何%なら合格ですか？」と聞かれますが、これはエリアによって全く違います。
- 東京23区 … 表面3.5〜5.0%が相場。都心は3%台でも売れる世界
- 首都圏郊外 … 表面5〜7%。通勤圏内なら需要は安定
- 地方主要都市 … 表面6〜9%。札幌・福岡あたりは狙い目といわれることも
- 地方の郊外 … 表面10%超もあるが、入居者が見つからないリスクと表裏一体
つまり「利回り8%」が高いのか普通なのかは、どこの物件かによって全然意味が変わります。
利回りの数字が隠していること
もう一つ気をつけたいのは、利回り計算の前提が「満室」であることです。
空室が出れば家賃は入ってこないし、退去のたびにクリーニング代や募集費用がかかる。築古の高利回り物件は設備の故障も多い。
こういった「見えないコスト」は利回りの数字には入っていません。
それから、物件価格そのものが将来どうなるか。利回りが高くても、売るときに買値より大きく下がっていたら、トータルでは損になりかねません。
まずは「相場感」を持つことから
利回りは大事な指標ですが、それだけ見ていると判断を誤ります。
まずは気になるエリアの取引価格がどう動いているか、「相場感」を持つことが第一歩です。
当サイトでは、国土交通省120万件超の取引データから、エリアごとの利回り水準・価格推移をAIが分析しています。
月5回まで無料で使えるので、検討中のエリアがあれば試してみてください。