失敗した人の話ほど勉強になる
不動産投資の成功談はたくさん出てきますが、正直なところ、失敗した人の話のほうが100倍役に立ちます。
成功にはいろんなパターンがあるけれど、失敗にはわりと共通のパターンがある。
周りの投資仲間やネットの体験談を見ていて、「これは危ないな」と感じるポイントを5つにまとめました。
1. 営業マンの話を鵜呑みにする
不動産会社の営業マンは、物件を売るのが仕事です。
「このエリアは将来値上がりしますよ」「この利回りはなかなか出ませんよ」。
こういった話を聞いて「プロが言うなら間違いない」と思ってしまう人は多いです。
でも冷静に考えてください。
営業マンはあなたの資産を守る立場の人ではないのです。
相場観を持たずに営業トークだけで判断すると、割高な物件をつかまされるリスクがあります。
せめて、言われたことをエリアの取引データと照らし合わせるくらいはやったほうがいいです。
2. 表面利回りだけで物件を選ぶ
「利回り10%」と聞くと、すごく儲かりそうに見えます。
でも、表面利回りには管理費も修繕積立金も固定資産税も入っていません。
さらに空室期間のロスも計算外です。
表面利回り10%の物件が、実質利回りでは4〜5%になることは珍しくありません。
もっと怖いのは、利回りが高い物件ほど、なぜ高いのか理由があるということ。
駅から遠い、築古すぎる、人口減少エリア。
利回りの高さには、それなりのリスクが織り込まれています。
3. 修繕積立金の値上げを想定していない
マンション投資で意外と多い失敗がこれです。
新築マンションの修繕積立金は、最初は安く設定されていることが多い。
管理組合が段階増額方式を採用している場合、5年ごとに値上がりしていきます。
購入時に月5,000円だった修繕積立金が、10年後には15,000円になっていた、という話は実際にあります。
月1万円の増加は、年間12万円のコスト増。
利回り計算が根本から狂います。
長期修繕計画書は購入前に必ず確認してください。
4. 出口戦略を考えていない
買うことに頭がいっぱいで、「いつ・いくらで売るか」を考えていない人が驚くほど多いです。
不動産は株と違って、売りたいときにすぐ売れるとは限りません。
特に地方の築古物件は、買い手が見つからずに何ヶ月も売れないことがあります。
購入前に最低限チェックしておきたいのは、以下の3つ。
- 同じエリアの中古物件がどのくらいのペースで売れているか
- 築年数が進んだとき、㎡単価がどう推移しているか
- 売却時の手数料と税金を差し引いても利益が残るか
「売れない物件」を持ち続けるストレスは、想像以上です。
5. 1件目で大きく張りすぎる
初めての投資で5,000万円超の物件にフルローンで突っ込む人がいます。
営業マンに「レバレッジを効かせましょう」と勧められて、その気になってしまうパターンです。
最初から大きく張ると、何かあったときに身動きが取れなくなります。
金利が上がった、空室が長引いた、想定外の修繕が発生した。
こういうことは普通に起こるので、最初は小さく始めるのが鉄則です。
まずは1,000〜2,000万円台の物件で経験を積んでから、徐々に規模を大きくしていく。
地味ですが、これが一番堅実です。
失敗を避ける一番の方法は「データで裏を取る」こと
ここで挙げた5つの失敗パターン、共通しているのは「自分で調べていない」ということです。
営業マンの話を聞いたら、取引データで裏を取る。
利回りを見たら、経費を全部引いた実質利回りを自分で計算する。
これだけで、失敗のリスクは大幅に下がります。
当サイトのAI分析ツールでは、国土交通省120万件超の取引データからエリアの投資スコアやリスク評価を自動で出してくれます。
月5回まで無料なので、物件を検討する前に一度数字を確認してみてください。