データ出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2020年第1四半期〜2025年第3四半期）。文京区の中古マンション等取引6,037件を分析。
文京区——「教育環境」で選ばれる都心の住宅地
本郷、小石川、春日、茗荷谷、白山。文京区は東京大学、お茶の水女子大学、筑波大学附属など名門校が集中する「文教地区」。犯罪発生率は23区で最も低く、教育環境を重視するファミリー層に根強い人気がある。
| 指標 | 文京区 | 23区平均 | 品川区 |
|---|---|---|---|
| 取引件数 | 6,037件 | — | 9,206件 |
| 平均取引価格 | 5,710万円 | 6,944万円 | 5,995万円 |
| 中央値 | 5,000万円 | 4,400万円 | 5,100万円 |
| 最高取引価格 | 4億円 | — | 29億円 |
| 最低取引価格 | 150万円 | — | 140万円 |
平均5,710万円は23区平均より約18%安い。最高取引価格が4億円と、港区（300億）や渋谷区（23億）に比べて控えめなのは、超高額のタワーマンションが少ないためだ。文京区は「堅実な住宅地」としての性格が強い。
中央値5,000万円は品川区（5,100万円）とほぼ同水準。都心アクセスが良く、治安が良く、教育環境が整った5,000万円台のマンションが文京区のボリュームゾーンだ。
価格推移——5年で約75%の上昇、直近で急加速
- 平均価格は2020年の約4,300万円→2025年の約7,500万円。5年で約75%の上昇
- 特に2025年Q2〜Q3で急上昇（6,500万→7,800万前後）。直近の上昇ペースが加速している
- 中央値も約3,400万円→約6,500万円へ約90%上昇。市場全体が大きく底上げされている
文京区は「地味だけど着実に上がる」エリアだったが、直近では上昇ペースが加速。教育環境を重視するファミリー層の流入と、都心回帰トレンドが重なった結果と考えられる。
築年数と価格——築5年以内は1.19億、築20年で半額
| 築年数 | 平均価格 | 築5年比 |
|---|---|---|
| 〜5年 | 1億1,864万円 | — |
| 〜10年 | 7,431万円 | -37% |
| 〜15年 | 7,658万円 | -35% |
| 〜20年 | 5,947万円 | -50% |
| 〜25年 | 5,246万円 | -56% |
| 〜30年 | 5,664万円 | -52% |
| 〜40年 | 4,443万円 | -63% |
| 40年〜 | 4,008万円 | -66% |
文京区のデータで注目すべきは築5年以内と築10年の価格差が37%と大きいこと。これは築5年以内にパークコート本郷など高級レジデンスが含まれ、平均を押し上げているためだ。
もうひとつ特徴的なのは築15年が築10年より高い（7,658万円 vs 7,431万円）。築15年前後に建てられた小石川・春日エリアの大規模マンションが価格を維持している。
投資目線では築20〜25年（5,000〜6,000万円台）がコスパ最良。この価格帯なら教育環境の良さで賃貸需要（ファミリー向け）も見込める。
投資スコア：B（64/100点）——品川区と並んで8区中最高
| 評価軸 | 文京区 | 品川区 | 目黒区 |
|---|---|---|---|
| 収益性 | 5/20 | 5/20 | 4/20 |
| 価格トレンド | 15/15 | 15/15 | 15/15 |
| 交通利便性 | 10/15 | 10/15 | 10/15 |
| 災害安全性 | 10/15 | 10/15 | 10/15 |
| 人口動態 | 12/20 | 12/20 | 12/20 |
| 流動性 | 12/15 | 12/15 | 12/15 |
| 合計 | 64点 | 64点 | 63点 |
文京区は品川区と並んで分析した8区中最高の64点。収益性5/20は港区（2/20）の2.5倍で、都心エリアとしては利回りが取りやすい部類だ。
スコアに表れない文京区の強みは「教育需要」。名門校の学区内にあるマンションは、教育熱心な家庭からの賃貸・購入需要が安定しており、空室リスクが低い。
文京区で中古マンションを検討するなら
- 子育て世帯の実需なら文京区は最有力候補 — 治安・教育環境は23区トップ。5,000万円台から選べる
- 茗荷谷・春日エリアは「文京区の中心」 — 丸ノ内線で都心直結、大規模マンションも多い
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- 派手さはないが「守りの資産形成」に最適 — 超高額物件が少ない分、バブル的な値崩れリスクも低い
本記事のデータは不動産価格分析ダッシュボードで取得しました。文京区の地区別詳細分析や、他の区との比較も行えます。