中古マンションは安い。だからこそ慎重に
中古マンション投資は、新築より安く買えて利回りも高め。不動産投資の「入口」として選ぶ人は多いです。
ただ、「安いから」という理由だけで買って、あとから苦労している人もまた何人も見てきました。
同じエリアの中古マンションでも、国土交通省のデータを見ると㎡単価に2倍以上の差があることは珍しくありません。
この差がどこから来るのか、買う前に確認してほしいポイントを5つにまとめます。
1. 立地は「駅徒歩分数」だけじゃない
駅から近いに越したことはないですが（目安は徒歩10分以内）、それだけでは不十分です。
- そのエリアの人口は増えているか、減っているか
- 駅前の再開発予定はあるか
- ハザードマップで災害リスクは高くないか
特に人口動態は意外と見落とされがちです。
「今は入居者がいるから大丈夫」でも、5年後10年後に人口が減っていくエリアでは空室リスクがじわじわ上がります。
2. 管理状態は「共用部」を見ればわかる
「マンションは管理を買え」とよくいわれます。これは本当にその通りで、管理がずさんなマンションは、どんなに立地が良くても資産価値が落ちていきます。
内見のとき、部屋だけでなくエントランス、廊下、ゴミ置き場、掲示板を見てください。
きれいに保たれていれば、管理組合がちゃんと機能している証拠です。
逆にゴミが散乱していたり、掲示板に「管理費滞納」の注意書きがあったら要注意です。
3. 修繕積立金の残高を確認する
マンションの大規模修繕は12〜15年ごとに行われ、1戸あたり100〜150万円ほどかかります。
修繕積立金が十分に貯まっていればいいのですが、足りない場合は一時金を請求されることがあります。
買った直後に「修繕一時金50万円」なんて通知が来たら目も当てられません。
長期修繕計画書と積立金の残高は、必ず購入前に確認してください。
4. 収支は「最悪ケース」で組む
物件広告に載っている利回りは、満室・経費ゼロの理想値です。
実際にはこれだけ出ていきます。
- 管理費・修繕積立金（年間30〜50万円）
- 固定資産税
- 火災保険・地震保険
- 退去時のクリーニング・募集費用
- 設備の故障（給湯器やエアコン、10年前後で壊れがち）
空室が年に1ヶ月出ることを前提に、これら全部を引いた後でもプラスになるか。
ここをちゃんと計算してから判断してください。
5. 「売れるか」を先に考える
投資は買うことがゴールではなく、売って利益を確定するところまでがセットです。
購入を検討している段階で、「この物件は将来売れるか？」を考えておくことが大事です。
- 同じエリアの中古マンションは、実際にどのくらいのペースで売れているか
- 築年数が10年進んだとき、どのくらい値下がりしそうか
- 売却時の手数料・税金を引いても利益が出るか
ちなみに、築25年を過ぎると価格の下落ペースは緩やかになる傾向があります。
築20年前後を安く買って長期保有、という考え方はそれなりに理にかなっています。
データで見る東京都の中古マンション市場
当サイトのダッシュボードで、東京都の中古マンション取引データを分析した結果です。
築年数と価格の関係を見ると、記事で触れた「築25年を過ぎると下落ペースが緩やかになる」傾向がデータでも確認できます。
面積と価格の散布図では、同じ面積でも物件タイプによって大きな価格差があることがわかります。
「なんとなく良さそう」で買わないために
中古マンション投資の失敗の多くは、「なんとなく良さそうだった」から始まっています。
検討エリアの過去の取引価格や㎡単価をデータで確認するだけで、判断の精度はかなり上がります。
当サイトでは、国土交通省120万件超の取引データをAIが分析して、エリアごとの投資スコアやリスク評価をレポートにまとめています。
月5回まで無料で使えます。