マンションだけが不動産投資ではない
不動産投資というと、ワンルームマンションや一棟アパートをイメージする人が多いと思います。
でも最近、中古の戸建を買ってリフォームして貸すという手法が、じわじわと広がっています。
派手な話題にはなりにくいのですが、堅実に収益を上げている投資家が意外と多い。
なぜ今、戸建賃貸が注目されているのか。
マンション投資との違いも含めて、整理してみます。
戸建賃貸のメリット
1. 少額で始められる
地方や郊外なら、300〜800万円で中古戸建が買えることがあります。
リフォーム費用を入れても1,000万円以下で投資を始められるケースは珍しくない。
マンション投資と比べると、初期投資のハードルが格段に低いです。
フルローンに頼らず、現金で買えるというのも精神的に楽です。
2. 管理費・修繕積立金がない
マンションと違って、管理組合に払う管理費や修繕積立金がありません。
修繕は自分のペースで、自分の判断で行えます。
先ほどの記事で書いたような「修繕積立金の値上げ」に悩まされることがないのは、大きなメリットです。
3. 入居期間が長い
戸建に住むのはファミリー層が中心です。
お子さんの学校区の関係もあって、一度入居すると5〜10年住み続けてくれることが多い。
ワンルームの単身者と比べると、入退去の頻度が圧倒的に少ないので、空室リスクと原状回復費用が抑えられます。
4. 競合が少ない
賃貸市場でファミリー向けの戸建は、実は供給が少ないです。
「戸建に住みたいけど買うほどではない」「転勤族で購入に踏み切れない」という層は一定数います。
需要はあるのに供給が少ない、というのは投資家にとって理想的な状況です。
戸建賃貸のデメリット
1. リフォームの知識が必要
中古戸建は、それなりにリフォームしないと貸せないことが多いです。
水回り（キッチン・風呂・トイレ）の交換で100〜200万円、外壁塗装で80〜150万円。
どこまでやるか、いくらかけるかの判断に、ある程度の知識と経験が求められます。
2. 流動性が低い
マンションと比べると、売りたいときに売りにくいのは事実です。
特に地方の戸建は、買い手が限られるので、売却に時間がかかることがあります。
3. 建物の劣化リスク
木造の中古戸建は、マンション（RC造）と比べて建物の劣化が早いです。
シロアリ、雨漏り、基礎のひび割れなど、マンションではあまり心配しない問題が出てくることがあります。
購入前のインスペクション（建物状況調査）は必須と考えてください。
戸建賃貸に向いているエリアの条件
戸建賃貸が機能するのは、以下の条件を満たすエリアです。
- ファミリー層の賃貸需要がある（小学校・中学校が近い）
- 駐車場2台分以上のスペースがある（地方では車必須）
- 最寄り駅から徒歩20分以内、または車で生活圏にアクセスしやすい
- 周辺の戸建賃貸の家賃相場が月6〜10万円以上ある
逆に、単身者中心のエリアや、人口減少が激しい過疎地域では成り立ちにくいです。
始める前に、エリアのデータを見ておく
戸建賃貸投資は、マンション投資とはまた違った面白さがあります。
ただし、エリア選びを間違えると「安く買えたけど借り手がいない」という状況になりかねません。
まずは検討エリアの取引データや人口動態を確認して、需要があるかどうかを判断することが大切です。
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