営業マンの「おすすめ」をどこまで信じるか
不動産投資を始めたころ、物件選びは正直、不動産会社の営業マンに頼りっきりでした。
「このエリアは今後値上がりしますよ」「この利回りはなかなかないですよ」。そう言われると、つい「そうなのか」と思ってしまう。
営業マンが嘘をついているわけではないのですが、彼らには「売りたい物件」があります。
その物件がエリア全体の中で割安なのか割高なのか、客観的に判断する術を、当時の自分は持っていませんでした。
自分で調べ始めたきっかけ
転機になったのは、国土交通省が取引データを公開していることを知ったときです。
過去10年分、全国120万件超の実取引データが、誰でも見られる。
試しに検討中のエリアを調べてみたら、営業マンが「上がっている」と言っていたエリアの㎡単価が、実はここ2年横ばいだったことがわかりました。
別に騙されていたわけではなく、見ているデータの範囲が違っただけ。
でも、この「見え方の違い」が投資判断を左右するんだなと実感した出来事でした。
データを見ると「なんとなく」が減る
データ分析というと大げさに聞こえますが、やっていることはシンプルです。
- ㎡単価の推移を見て、上がっているのか下がっているのか確認する
- 取引件数を見て、そのエリアに流動性があるか確かめる
- 物件タイプや築年数ごとの価格差を見て、どこに割安感があるか探す
これだけで、「なんとなく良さそう」という曖昧な判断が、「このエリアは㎡単価が3年連続上昇していて、取引件数も増えている」という具体的な根拠に変わります。
AIを使うようになってさらに楽になった
最初はExcelでデータを手作業で分析していましたが、最近はAIが自動で分析してくれるツールが出てきて、だいぶ楽になりました。
AIのいいところは、人間だと見落としがちな「パターン」を見つけてくれること。
例えば、「このエリアは取引件数は多いが、㎡単価の上昇率が鈍化している」みたいな微妙な変化は、データを眺めているだけでは気づきにくい。
AIはそういうのを拾って、投資スコアやリスク評価として数値化してくれます。
別にデータ万能ではないけれど
もちろん、データがすべてではありません。
現地に行かないとわからない雰囲気や、近隣住民の属性、建物の「感じ」みたいなものは、データには出てこない。
最終的には自分の目で見て判断する部分も必ずあります。
ただ、「勘」と「データ」の両方を持っているのと、勘だけで勝負するのとでは、安心感が全然違います。
数千万円の買い物をするのに、根拠がゼロというのは、冷静に考えるとちょっと怖い。
興味があれば、まずデータを見てみてください
当サイトでは、国土交通省の120万件超の取引データをAIが分析して、エリアごとの価格推移・投資スコア・リスク評価をレポートにまとめています。
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「自分の検討エリアの数字を一度見てみたい」くらいの気持ちで十分です。