営業マンの「おすすめ」をどこまで信じるか
不動産投資を始めたころ、物件選びは正直、不動産会社の営業マンに頼りっきりでした。
「このエリアは今後値上がりしますよ」「この利回りはなかなかないですよ」。そう言われると、つい「そうなのか」と思ってしまう。
営業マンが嘘をついているわけではないのですが、彼らには「売りたい物件」があります。
その物件がエリア全体の中で割安なのか割高なのか、客観的に判断する術を、当時の自分は持っていませんでした。
自分で調べ始めたきっかけ
転機になったのは、国土交通省が取引データを公開していることを知ったときです。
過去10年分、全国120万件超の実取引データが、誰でも見られる。
試しに検討中のエリアを調べてみたら、営業マンが「上がっている」と言っていたエリアの㎡単価が、実はここ2年横ばいだったことがわかりました。
別に騙されていたわけではなく、見ているデータの範囲が違っただけ。
でも、この「見え方の違い」が投資判断を左右するんだなと実感した出来事でした。
データを見ると「なんとなく」が減る
データ分析というと大げさに聞こえますが、やっていることはシンプルです。
- ㎡単価の推移を見て、上がっているのか下がっているのか確認する
- 取引件数を見て、そのエリアに流動性があるか確かめる
- 物件タイプや築年数ごとの価格差を見て、どこに割安感があるか探す
これだけで、「なんとなく良さそう」という曖昧な判断が、「このエリアは㎡単価が3年連続上昇していて、取引件数も増えている」という具体的な根拠に変わります。
実際のダッシュボード画面
当サイトで実際にデータ分析をしている画面をお見せします。
データを取得するだけで、複数のチャートが自動生成されます。㎡単価の推移や地域比較が一目でわかるので、「なんとなく」ではなくデータに基づいた判断ができるようになります。
投資ヒートマップでは、都道府県内の市区町村を利回りや価格変動で色分けして表示できます。どのエリアが有望かを直感的に把握できます。
AIを使うようになってさらに楽になった
最初はExcelでデータを手作業で分析していましたが、最近はAIが自動で分析してくれるツールが出てきて、だいぶ楽になりました。
AIのいいところは、人間だと見落としがちな「パターン」を見つけてくれること。
例えば、「このエリアは取引件数は多いが、㎡単価の上昇率が鈍化している」みたいな微妙な変化は、データを眺めているだけでは気づきにくい。
AIはそういうのを拾って、投資スコアやリスク評価として数値化してくれます。
AIによるレポートでは、価格トレンド・投資効率・リスクなどをセクション別に分析してくれます。自分では気づきにくいパターンも拾ってくれるのが便利です。
別にデータ万能ではないけれど
もちろん、データがすべてではありません。
現地に行かないとわからない雰囲気や、近隣住民の属性、建物の「感じ」みたいなものは、データには出てこない。
最終的には自分の目で見て判断する部分も必ずあります。
ただ、「勘」と「データ」の両方を持っているのと、勘だけで勝負するのとでは、安心感が全然違います。
数千万円の買い物をするのに、根拠がゼロというのは、冷静に考えるとちょっと怖い。
興味があれば、まずデータを見てみてください
当サイトでは、国土交通省の120万件超の取引データをAIが分析して、エリアごとの価格推移・投資スコア・リスク評価をレポートにまとめています。
クレジットカード不要で、月5回まで無料で使えます。
「自分の検討エリアの数字を一度見てみたい」くらいの気持ちで十分です。